É preciso licença para trocar janelas? Câmara, condomínio e marquises

Trocar as janelas por outras mais eficientes, mantendo a geometria da caixilharia e o mesmo acabamento exterior, é uma obra de escassa relevância urbanística e não precisa de licença nem de comunicação prévia à câmara, com as regras em vigor desde 1 de outubro de 2026 (Decreto-Lei n.º 108/2026). Mesmo assim, tem de informar a câmara antes de começar, e a regra não serve para imóveis classificados, para mudanças de cor, material ou desenho, nem para marquises.

Este guia resume a lei em linguagem simples, com base no texto do Diário da República consultado a 21 de outubro de 2026. Não substitui aconselhamento jurídico, e as regras podem mudar.

O que diz a lei

O Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, alterou o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE, Decreto-Lei n.º 555/99). Os artigos citados são os do RJUE na nova redação.

• Obra de escassa relevância (art. 6.º-A, n.º 1, alínea j)). A substituição dos caixilhos dos vãos por outros que promovam a eficiência energética, desde que se mantenham a geometria e a relação volumétrica dos componentes da caixilharia e o acabamento exterior fique idêntico ao original.
• Sem licença nem comunicação prévia (art. 6.º, n.º 1, alínea c)). As obras de escassa relevância estão isentas das duas.
• Zonas de proteção. A alínea j) aplica-se também a imóveis em zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação (art. 6.º-A, n.º 2, alínea b)). As regras do património continuam a aplicar-se, por isso confirme com a câmara.
• Exceções (art. 6.º-A, n.º 2). A isenção não vale para imóveis classificados ou em vias de classificação, de interesse nacional, público ou municipal, nem para imóveis integrados em conjuntos ou sítios classificados ou em vias de classificação.
• Avisar a câmara (art. 80.º-A, n.º 1). Até cinco dias antes do início dos trabalhos, mesmo nas obras isentas, o promotor informa a câmara e identifica quem vai executar a obra. O n.º 5 do mesmo artigo prevê ainda um aviso afixado no local, visível da rua. Pergunte à sua câmara como o faz.
• Cumprir as regras na mesma (art. 6.º, n.º 8). A isenção não dispensa os planos municipais, as normas técnicas e a proteção do património, e a câmara pode fiscalizar.

Datas. O decreto-lei previa entrar em vigor no primeiro dia útil do terceiro mês após a publicação (art. 13.º, n.º 1), a 3 de agosto de 2026. O Decreto-Lei n.º 155-B/2026, de 31 de julho, adiou a data para 1 de outubro de 2026.

Antes. Na redação anterior, a alínea j) já falava da substituição dos materiais dos vãos com acabamento exterior idêntico. A nova redação exige também manter a geometria e alarga a regra às zonas de proteção.

Mudar de cor, material ou desenho

Se a janela nova não tiver o mesmo acabamento exterior, por exemplo madeira castanha trocada por PVC branco, ou outra divisão das folhas, deixa de caber na alínea j). A lei chama obra de alteração à que muda a natureza e a cor dos materiais exteriores, incluindo portas e janelas (art. 2.º, alínea d)), e essas obras precisam de licença ou comunicação prévia, conforme a zona e os planos em vigor (art. 4.º), salvo se o regulamento municipal as tratar como de escassa relevância (art. 6.º-A, n.º 1, alínea i)). Pergunte no serviço de urbanismo da câmara antes de assinar o orçamento.

O condomínio

As janelas fazem parte da fachada, e o Código Civil limita o que cada condómino pode fazer:

• Proibido (art. 1422.º, n.º 2, alínea a)): prejudicar, com obras novas, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício.
• Autorização (art. 1422.º, n.º 3): as obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético precisam de autorização prévia da assembleia, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Não chega a maioria dos presentes.
• Título e regulamento (art. 1422.º, n.º 2, alínea d)): o título constitutivo, ou uma deliberação aprovada sem oposição, pode proibir certos atos, e o regulamento pode fixar a cor e o tipo de caixilharia.

Uma janela igual por fora, em princípio, não altera a linha arquitetónica; outra cor, outro material ou outro desenho provavelmente altera o arranjo estético e precisa dos dois terços. Em caso de conflito, decide o tribunal, caso a caso.

Se é inquilino, só pode fazer obras se o contrato o permitir ou se o senhorio autorizar por escrito (Código Civil, art. 1074.º, n.º 2).

Marquise: outra conversa

Fechar uma varanda com vidro não é trocar uma janela: cria um vão novo na fachada e pode aumentar a área fechada da casa, por isso não cabe na alínea j).

• Câmara: pode ser obra de alteração ou de ampliação (RJUE, art. 2.º, alíneas d) e e)), sujeita a licença ou comunicação prévia (art. 4.º), salvo regra municipal própria.
• Condomínio: muda a linha arquitetónica, por isso precisa de autorização prévia da assembleia por dois terços do valor total do prédio (Código Civil, art. 1422.º, n.º 3).
• As duas autorizações são independentes: uma não dispensa a outra.

Passos práticos

1. Pergunte à câmara se o prédio é classificado ou fica numa zona de proteção ou num conjunto classificado.
2. Para ficar na isenção, peça uma proposta com o mesmo desenho e o mesmo acabamento exterior das janelas atuais.
3. Informe a câmara até cinco dias antes do início dos trabalhos e fale com a administração do condomínio.
4. Guarde por escrito as autorizações e a comunicação à câmara.

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