É preciso autorização do condomínio para instalar ar condicionado?

É preciso se a instalação alterar a linha arquitetónica ou o arranjo estético do prédio, por exemplo com uma unidade visível na fachada principal. Nesse caso, a assembleia tem de autorizar previamente, com uma maioria que represente dois terços do valor total do prédio (Código Civil, art. 1422.º, n.º 3).

Posso instalar o ar condicionado na varanda?

Em muitos casos, uma unidade no interior da varanda, sem se ver de fora, não altera a fachada. Mesmo assim, confirme o regulamento do condomínio e as regras da câmara. Em Lisboa, o regulamento municipal aceita aparelhos pequenos no interior das varandas sem visibilidade do exterior.

O ar condicionado pode pingar para a rua?

O mais seguro é não deixar. A água de condensação deve ser encaminhada para um esgoto pluvial ou uma tubagem do prédio. Em Lisboa, o regulamento municipal exige a ligação dos condensados à rede de águas pluviais. Noutros concelhos, confirme as regras da câmara.

O condomínio pode proibir o ar condicionado?

O condomínio pode recusar obras que alterem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do prédio, e o título constitutivo ou uma deliberação aprovada sem oposição podem proibir certos atos (Código Civil, art. 1422.º). Se a unidade não se vê de fora nem mexe em partes comuns, em princípio não altera a fachada, mas o título constitutivo ou o regulamento podem ter regras próprias.

É preciso licença da câmara para instalar ar condicionado?

Depende do concelho. A lei geral do urbanismo não fala expressamente de ar condicionado, e muitas regras estão nos regulamentos municipais. Em imóveis classificados ou em zonas de proteção, as dispensas de licença não se aplicam. Pergunte no serviço de urbanismo da sua câmara.

Ar condicionado no condomínio: autorização, fachada e lei

Depende de onde fica a unidade exterior. Se a instalação alterar a linha arquitetónica ou o arranjo estético do prédio, por exemplo com uma unidade bem visível na fachada principal, o Código Civil exige autorização prévia da assembleia de condóminos, aprovada por uma maioria que represente dois terços do valor total do prédio (art. 1422.º, n.º 3). Mesmo quando não altera a fachada, conte com o regulamento do condomínio e com as regras da câmara municipal.

Este guia resume a lei em linguagem simples. Não substitui aconselhamento jurídico, e as regras podem mudar.

O que diz o Código Civil

Partes comuns (art. 1421.º). São comuns, entre outras, a estrutura do prédio (paredes mestras, pilares) e o telhado ou os terraços de cobertura, mesmo que uma fração tenha o uso exclusivo deles. Furar ou fixar uma unidade nestas partes mexe em algo que é de todos.

O que os condóminos não podem fazer (art. 1422.º, n.º 2):

prejudicar, com obras novas, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício (alínea a);
praticar atos proibidos no título constitutivo ou, mais tarde, por deliberação da assembleia aprovada sem oposição (alínea d).

Como se autoriza (art. 1422.º, n.º 3). As obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício podem ser feitas com autorização prévia da assembleia, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Não chega a maioria dos presentes na reunião.

Regulamento do condomínio (art. 1429.º-A). Com mais de quatro condóminos, tem de existir um regulamento para o uso das partes comuns. O regulamento pode dizer onde e como se instalam as unidades exteriores.

Se uma unidade concreta altera ou não a linha arquitetónica é uma questão de facto: conta o sítio, o tamanho, se é visível da rua e se já há unidades iguais no prédio. Em caso de conflito, decide o tribunal, caso a caso.

Fachada, varanda e cobertura

Fachada principal, à vista da rua: é o caso em que a autorização dos dois terços é mais provável.
Interior da varanda, sem se ver de fora: é menos provável que altere a fachada; confirme o regulamento e as regras da câmara.
Cobertura ou terraço comum: é parte comum, por isso precisa do acordo do condomínio.
Aparelhos sem unidade exterior: não têm unidade pendurada, mas precisam de aberturas na parede exterior, com grelhas que se veem de fora.

É preciso licença da câmara?

O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (Decreto-Lei n.º 555/99) não fala expressamente de ar condicionado.

As câmaras podem classificar outras obras como de escassa relevância urbanística nos seus regulamentos municipais (art. 6.º-A, n.º 1, alínea i).
Essa dispensa não se aplica a imóveis classificados ou em vias de classificação, nem a imóveis em zonas de proteção ou em conjuntos classificados (art. 6.º-A, n.º 2).
Mesmo uma obra isenta de licença tem de cumprir os regulamentos municipais e as regras do património (art. 6.º, n.º 8).

Lisboa. O Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação de Lisboa (art. 49.º, n.º 2, na redação publicada pelo Aviso n.º 16520/2021) diz que os aparelhos de ar condicionado de pequena dimensão devem ficar:

no interior dos edifícios ou das varandas, sem visibilidade do exterior;
nas coberturas; ou
no exterior das fachadas de tardoz e laterais, cobertos por grelhas adequadas.

O mesmo artigo pede soluções que reduzam o ruído e que o esgoto dos condensados seja ligado à rede de águas pluviais. Confirme a versão em vigor no site da Câmara Municipal de Lisboa.

Outras câmaras. As regras variam de concelho para concelho. Pergunte no serviço de urbanismo da sua câmara antes de instalar, sobretudo em centros históricos.

Pingar para a rua

A arrefecer, a unidade interior produz água de condensação; a aquecer, é a unidade exterior que larga água, sobretudo na descongelação. O mais seguro é ligar a drenagem dos dois modos a um esgoto pluvial ou a uma tubagem do prédio, em vez de a deixar pingar para a rua ou para a varanda de baixo. Em Lisboa, o regulamento municipal exige a ligação à rede de águas pluviais.

Ruído

Código Civil, art. 1346.º: o vizinho pode opor-se a ruídos ou trepidações que lhe causem um prejuízo substancial ou que não resultem da utilização normal do prédio.
Regulamento Geral do Ruído, art. 24.º: entre as 23 e as 7 horas, a polícia pode ordenar que o ruído de vizinhança pare de imediato; entre as 7 e as 23 horas, pode fixar um prazo para acabar com a incomodidade.

Para evitar queixas, compare a potência sonora da unidade exterior na etiqueta energética, use apoios antivibração e afaste a unidade das janelas dos vizinhos.

Se é inquilino

O inquilino só pode fazer obras se o contrato o permitir ou se o senhorio autorizar por escrito (Código Civil, art. 1074.º, n.º 2). Se o prédio estiver em propriedade horizontal, as regras do condomínio aplicam-se na mesma.

Passos práticos

Leia o regulamento do condomínio e o título constitutivo.
Fale com a administração. Se for preciso, peça que o assunto entre na ordem de trabalhos da assembleia, com uma foto do local previsto.
Confirme as regras da sua câmara municipal.
Contrate uma empresa certificada para gases fluorados, com drenagem e suportes adequados. Veja quanto custa instalar.
Guarde por escrito as autorizações (ata da assembleia, autorização do senhorio).